Desvoisins qui s'estiment lésés par votre future construction peuvent, dans les deux mois de l'affichage du permis sur votre terrain, exercer un recours contre votre permis pour en contester la Accueil Fiches immobilier neuf Achat immobilier neuf vérifiez que le permis de construire soit purgé de tout recours Achat immobilier neuf vérifiez que le permis de construire soit purgé de tout recours L'importance d'un permis de construire ou pc purgé Tout comme l'acte d'achat durant lequel la législation fait régner un suspense difficilement soutenable dû aux différents droits de préemption existants, le dépôt d'un permis de construire engendre de fait des délais légaux durant lesquels des recours peuvent être déposés par des parties adverses. Ce ne sera qu'une fois que ces délais et leurs éventuelles procédures associées seront purgés que le déposant pourra enfin lancer la construction. Les différents délais après instruction du permis de construire Une fois votre PC instruit et l'autorisation ainsi que les droits à construire accordés, il ne serait que trop prudent, avant d'engager les travaux, de patienter un minimum. En effet, les tiers concernés ont un délai de 2 mois à compter de l'affichage du permis de construire pour le contester. En matière de construction individuelle, nous comprenons que la plupart des gens acceptent difficilement de devoir repousser la construction de leur logement alors même que le permis leur a été accordé. Cependant la loi autorise la contestation de celui-ci et le permis accordé par la mairie ne sera pleinement effectif qu'après écoulement de ces délais. En matière de promotion immobilière et compte tenu du montant des sommes engagées, il est de rigueur d'attendre la purge des recours, gracieux et contentieux, avant de commencer le moindre travaux. Cependant, il y a encore quelques promoteurs qui continuent à lancer des commercialisation à grands renforts d'actions marketing sans tenir compte de la possibilité d'annulation du PC. Chez MCA Patrimoine, nous nous assurons systématiquement que les recours soient purgés avant même de présenter les produits immobiliers à nos clients acquéreurs ou investisseurs. En matière d'achat de terrain, vous ne pouvez pas acheter un terrain sur la seule base des droits à construire délivrés. La justice ne vous donnera jamais raison si, par malheur, vous ne pouviez construire tel que prévu après avoir acheté le terrain. Attention, s'il y a un vice dans l'affichage du permis de construire, que celui-ci est inexistant ou incomplet, le délai de recours contentieux du tiers n'est plus opposable. Nous insistons donc sur l'importance d'un affichage avec constatation par huissier qui permettra de borner précisément les limites d'une éventuelle contestation du pc. Qui peut effectuer un recours contre un permis de construire ? La loi a récemment évolué sur ce point. Tout tiers qui entame un recours contre une construction doit démontrer son intérêt à agir par la production de pièces justificatives. La proximité existant entre le tiers requérant et le lieu du permis de construire est donc essentielle et devra être justifiée par la production d'acte de propriété ou d'attestation notariale. Les voisins adjacents sont donc en première ligne et plus l'on s'éloigne du lieu de la construction, plus l'intérêt à agir sera compliqué à démontrer. Cependant, une association peut également se positionner à l'encontre d'un droit à construire pour protéger l'environnement ou pour protéger les riverains. Mais l'association doit avoir des statuts déposés avant l'affichage en mairie de la demande de permis de construire. Ainsi il est inutile de constituer une association de riverains après l'affichage du permis sur le terrain par exemple, car elle ne pourra pas engager de recours ayant été formée après la demande. Enfin, ce peut être l'Etat tout simplement qui engage un recours parce que l'autorité compétente à laquelle le constructeur a fait appel la mairie dans la plupart des cas a fait une erreur d'instruction. Un délai de recours de 2 mois extensible... Il existe 2 types de recours suite à l'autorisation à construire délivrée par l'urbanisme un recours gracieux auprès de l'administration délivrante et un recours contentieux auprès du tribunal administratif ou de grande instance certains préjudices, pertes de vues, de jour... peuvent être instruites par le TGI compétent. Le recours gracieux relance auprès de la mairie peut entraîner un nouveau délai. En effet, la mairie n'a aucune obligation de répondre au recours et la non réponse au terme d'un délai de 2 mois équivaut à un refus du recours et à la continuité de la construction. Passé ce délai, le requérant peut alors effectuer un recours contentieux auprès du tribunal ce qui va encore, comme chacun le sait, étendre le délai avant que le permis soit complètement purgé. Ainsi, dans le cas d'un affichage du permis de construire au 1er mars, le tiers s'opposant à la construction peut très bien saisir la mairie immédiatement et devant le silence de celle-ci saisir le tribunal administratif le 30 avril. Le temps que le recours soit instruit et qu'une audience ait lieu, il y a fort à parier que la construction ne puisse démarrer avant l'été... Nos conseils pour bien acheter dans l'immobilier neuf s'en tenir au permis de construire purgé de tout recours Ce qu'il faut retenir de cet article un permis de construire délivré ne signifie pas que la construction peut démarrer immédiatement et qu'il est irrévocable. Un permis de construire purgé de tout recours la période de recours gracieux, contentieux par un tiers, une association ou autre est effectivement écoulée est la seule assurance que votre projet verra le jour. Il est de votre responsabilité de vous assurer que le pc est purgé avant d'effectuer tout achat ou toute signature de contrat en VEFA. Vous ne pouvez imputer au promoteur une quelconque faute si le permis de construire lui est retiré ou que les délais de recours repoussent la livraison effective de votre bien immobilier car votre acte d'achat se fait en dépit de la permission de construction. Prenez donc bien le temps de choisir le bon produit, surtout si vous recherchez un programme ou un appartement pour défiscaliser car le temps perdu ne se rattrape jamais. Vous cherchez un spécialiste ? Contactez-nous ! Nos autres articles " La construction de logements neufs en chute libre Depuis de nombreuses années déjà, le marché immobilier à..." " Depuis le 4 Juillet 2022, Olivier Klein, maire de la commune de Clichy-sous-Bois, a été nommé ministre délégué..." Quelques uns de nos programmes neufs

Ledocument ne sera purgé de tout recours qu’à la fin mars. C’est d’ailleurs pour cela que la vente effective de la friche industrielle à la SAS des chais Jean-Monnet, basée à Paris et

Dans un compromis de vente, il y a des clauses suspensives à ne pas oublier. Lors d’un précédent achat immobilier, il me manquait 4 mots. J’ai failli perdre 100 000 €. Je déconseille fortement la lecture de cet article à tous ceux qui n’ont jamais investi. Enfin, vous pouvez jeter un œil avant que l’article ne soit censuré. Signature du compromis de vente avec conditions suspensives J’étais à mon 4ème investissement immobilier et je commençais à être un peu aguerri dans les démarches à effectuer. J’avais jeté mon dévolu sur un charmant petit terrain dans un hameau en bordure de rivière. Et cette fois, j’avais tout prévu, bretelles et ceinture Je passais par une agence immobilière. J’avais choisi un notaire, avec qui j’avais déjà réalisé une autre opération. J’avais pris un architecte pour les plans et la dépose du permis de construire. Dans cette petite ville côtière, le prix du foncier ne faisait qu’augmenter, les terrains devenaient de plus en plus rares et la loi littorale n’allait pas améliorer la situation impossibilité d’étendre les hameaux, politique de remplissage de la dent creuse… De belles perspectives d’évolution à terme. Tout était bien parti et j’étais confiant et serein dans l’avenir. Après la signature du compromis de vente, le permis de construire a été déposé et accepté. Je me souviens encore de ce moment où j’ai planté sur le terrain le panneau d’affichage du permis de construire. C’était une belle journée. Trois jours avant la date de signature de l’acte de vente chez le notaire, le Maire de ma commune m’a appelé sur mon portable. Il m’annonce qu’un voisin a fait un recours contre mon permis de construire. Recours contre le permis de construire Il envoie la mairie directement au tribunal administratif. Il y en a pour 3 ans de procédure. Je ne peux plus construire tant que le tribunal n’a pas rendu sa décision… En clair, le terrain que j’allais acheter ne serait peut-être jamais constructible… J’avais un genou à terre. Euh c’est une blague ? J’essaye de comprendre la situation et d’en savoir un peu plus. Notre voisin malveillant est un habitué du tribunal administratif. Il a plus d’une centaine de contentieux avec la Mairie. Mais là c’est la première fois qu’il s’attaquait à un particulier. Tout cela depuis que sa mère s’est fait exproprier il y a 40 ans… par la Mairie. Depuis il les fait ch%*… pour tout et n’importe quoi. Bon, le Maire me donne les coordonnées du voisin en question et 2 heures plus tard, je suis devant chez lui pour tenter une négociation à l’amiable et un retrait de son recours. Le ton monte mais j’essaie de rester courtois pour garder le contact. Rien à faire, il campe sur ses positions. J’y retourne le soir même, pareil, le lendemain pareil… Je contacte l’agence, qui ne répond pas, le notaire, qui ne répond pas et je me retourne finalement vers mon assurance personnelle la MAIF. Elle m’oriente directement vers un avocat après avoir vérifié que j’avais bien pris l’assistance juridique. Les minutes sont longues dans ces cas là… Ni une ni deux, je prends contact avec l’avocat avant même que la MAIF ne lui ait transféré le dossier et il commence à me conseiller… ça va être long, la loi littorale, etc… Euh… Comment je peux sortir de là, moi ? Quelles clauses suspensives dans un compromis de vente ? En lui lisant le compromis il trouve une faille. Mon compromis était conditionné à 2 conditions suspensives L’obtention du prêt par ma banque. J’avais déjà communiqué l’accord de prêt à toutes les parties. Impossible de revenir en arrière L’obtention du permis de construire. Un point c’est tout. Et là, l’avocat me dit il n’y a rien d’autre après le point ? Eh bien non. Il m’explique que généralement il faut mettre sous réserve de l’obtention du permis de construire, purgé de tout recours ». Même si le permis de construire est obtenu, les tiers il faut qu’ils aient subi un préjudice peuvent s’y opposer et ils ont 2 mois pour le faire savoir… et on était dans les délais. Ce que j’appris plus tard c’est que le Maire avait refusé la constructibilité de 2 terrains appartenant à mon voisin situés juste à côté du mien… Avec ces 4 mots purgé de tout recours » vous pouvez faire jouer cette condition suspensive et annuler la vente. Et moi je ne l’avais pas. Pourquoi l’agence ne m’a rien dit ? Pourquoi mon notaire ne l’a pas mentionné ? Là aussi je vais apprendre plus tard que la propriétaire était une riche commerçante qui n’avait plus toute sa tête et qu’il fallait faire passer le dossier rapidement. C’est sûr que, pour un promoteur immobilier, ils n’auraient pas oublié ces 4 mots si importants. Je comprends mieux maintenant leur silence radio. La seule porte de sortie en dehors des 3 ans de procédure était de demander au Maire de retirer le permis de construire. Et c’est ce qu’il a fait quelques semaines après pour les mêmes motifs qu’il me l’avait accordé ! Incroyable mais vrai. Conclusion J’ai pu sortir de la vente sans trop de casse. J’avais juste avancé les frais d’architecte et d’étude des sols. Grosse frayeur quand même dont je me serai bien passé et qui allait mettre un sacré coup de frein à mes investissements futurs. J’ai pratiquement mis un an pour racheter une maison. Et cette fois, je connaissais personnellement le propriétaire, l’environnement immédiat, et il n’y avait pas de permis de construire à déposer. Pour tous vos projets d’achat immobilier assurez-vous d’avoir une assistance juridique dans votre contrat d’assurance vérifiez dans les conditions suspensives du compromis de vente, qu’il y a bien écrit sous réserve d’acceptation du permis de construire, purgé de tout recours ». Et vous, avez-vous des voisins aussi sympathiques que ça ? Répondez ci-dessous. Plus d’articles pour bien acheter Acheter pour louer la stratégie gagnante Autofinancement immobilier ? Comment y parvenir facilement ! Comment acheter un bien immobilier et trouver la bonne affaire Comment épargner facilement ? Comment faire un investissement locatif sans apport ? Comment investir à l’étranger facilement ? Comment s’enrichir facilement avec des dettes ? Devenez riche avec l’immobilier les 2 techniques incontournables ! Devenir riche rapidement avec l’immobilier un travail de fainéant ? En quête du meilleur investissement locatif Estimer un bien immobilier en 3 minutes chrono ! Investissement immobilier qu’est-ce qu’un bien avec du potentiel ? Investissement immobilier locatif les deux principales fausses croyances ! Peut-on encore investir avec 40 % de taux d’endettement ? Prêt immobilier obtenir un accord de principe en 1 heure ! 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Chaque permis de construire est la cible potentielle d’un voisin lésé ou d’une association locale mécontente. Le contentieux est florissant. Les mécontents, jugeant le permis illégal, disposent de 2 mois pour tenter de remettre en cause l’autorisation. Ce délai court à compter l’affichage de l’autorisation par son bénéficiaire sur le terrain d’assiette du projet. Mais attention, le constructeur doit être vigilant pour déclencher le délai de recours, l’affichage doit être conforme aux nombreuses exigences du code de l’urbanisme mentions, emplacement, durée, ... Des constats d’huissier seront nécessaires pour attester de cette régularité. S’il ne l’est pas, le tiers pourra attaquer le permis pendant un an après l’achèvement des travaux. Durant ce délai de 2 mois, le tiers lésé peut choisir – de s’adresser au maire pour qu’il retire le permis de construire en agitant le spectre de l’annulation par le juge. Cette démarche prolonge le délai qui lui est imparti pour saisir le juge un délai de 2 mois repartira à compter de la réponse du maire ; – de déposer un recours en annulation devant le juge administratif en démontrant que le permis a été pris en violation des règles d’urbanisme. Le tribunal administratif peut mettre plusieurs années à statuer. Aussi, le tiers peut-il accompagner son recours demande en référé visant à suspendre immédiatement l’exécution du permis de construire. Cette procédure engagée devant le juge des référés du tribunal administratif permet d’obtenir en urgence l’interruption de la construction si le juge estime qu’il existe effectivement un doute sur la légalité du permis. Si la suspension du permis est prononcée, il y a des chances pour que le permis soit par la suite annulé ! A l’inverse, un refus de suspension rassurera rapidement le constructeur et ses banquiers Qu’il sollicite le maire où le juge, ou les deux, le constructeur doit en être informé par le requérant lui-même qui doit lui faire parvenir ses recours dans les 15 jours de leurs dépôts, sous peine d’échec de sa procédure. Il arrive que le tiers lésé ne dépose son recours que pour des motifs mercantiles, afin de marchander le retrait de son action contre une indemnisation conséquente du constructeur. Il sait en effet qu’en cas de recours contre le permis, la réalisation de l’opération immobilière est en pratique paralysée. Non pas parce que le constructeur est contraint d’arrêter la réalisation de la construction – il peut très bien décider de continuer les travaux, même si le permis est attaqué – mais parce que les banques sont prudentes et retirent leur concours financier dès que le permis de construire fait l’objet d’un contentieux devant le juge. Ces recours abusifs ne sont pas anecdotiques. Au point que le législateur a pris, en 2013, toute une série de mesures pour les combattre, en offrant, par exemple, la possibilité au titulaire du permis de demander au juge qui statue sur le permis, de condamner le requérant à l’indemniser de ses préjudices, lesquels peuvent être très importants. Cette faculté nouvelle peut être dissuasive !
Dansun arrêt en date du 3 novembre 2020 la Cour Administrative d’Appel de BORDEAUX considère recevable le recours formé par l’association auteur d’un recours contre le permis de construire initial nonobstant le fait que le permis de construire modificatif lui avait été communiqué sans qu’elle ne le conteste dans le cadre de l’instance à l’encontre du permis de
Le recours des tiers contre un permis de construire est une notion assez connue du grand public. Mais son fonctionnement reste assez complexe pour un grand nombre d’entre nous. En effet, on considère qu’un permis n’est définitif qu’après les délais de recours expirés. Pour un tiers, contester un permis de construire ne peut se faire à la légère. Pour un bénéficiaire de permis, subir une annulation de permis peut conduire à la démolition dans les cas les plus extrêmes. Faisons donc un tour d’horizon de cette procédure. Qu’est-ce qu’un recours des tiers ? Le recours des tiers est le type de recours le plus connu et le plus utilisé. Il constitue un droit pour les tiers de contester la légalité d’une autorisation d’urbanisme afin d’en obtenir l’annulation. Dans la forme, il s’agit d’un recours contre l’arrêté de permis de construire et donc contre la mairie qui l’a délivré. Mais en fin de compte, c’est le bénéficiaire du permis qui en fait les frais… Attention, un permis de construire est attribué uniquement au regard des règles d’urbanisme code de l’urbanisme et règlements locaux. Ainsi, le recours des tiers ne pourra se fonder que sur des irrégularités liées à cette réglementation. Qui peut déposer un recours des tiers ? Afin d’éviter les recours abusifs et de sécuriser les demandeurs de permis de construire, la loi limite à certaines personnes le droit de déposer un recours. En effet, les tiers qui bénéficient de ce droit sont principalement les voisins immédiats du terrain d’assiette du permis. Le voisin doit alors démontrer que “les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien”. Vous souhaitez une étude de perte d’ensoleillement pour démontrer votre perte de jouissance ? Notre cabinet peut s’en charger. De plus, le voisin doit apporter toutes les explications précises sur les éléments non conformes aux règles d’urbanisme. Ainsi, un recours des tiers fondé uniquement sur un trouble de jouissance, qui relève de la justice civile, ne pourra pas aboutir. Enfin, le non-respect de ces conditions exposerait le tiers au paiement de dommages et intérêts pour recours abusif. Vous souhaitez que notre cabinet recherche les irrégularités du permis de votre voisin dans le but d’un recours ? Contactez-nous. Quel délai pour déposer un recours des tiers ? Pour déposer un recours, le tiers dispose d’un délai de 2 mois à compter de la date de début d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain. Le bénéficiaire du permis de construire doit effectuer l’affichage selon des formalités très précises contenu, lisibilité, visibilité pendant 2 mois continus. Il doit aussi être en mesure de justifier par tout moyen qu’il a bien rempli ces formalités d’affichage si jamais un recours venait à être déposé après le délai de 2 mois. En cas de non-respect de ces formalités, le délai de recours n’est théoriquement plus limité à 2 mois. Cela expose donc le bénéficiaire du permis à une grande insécurité. Toutefois, la loi prévoit qu’aucun recours ne sera recevable au-delà de 6 mois après l’achèvement de la construction. De plus, si l’affichage a bien été réalisé mais de façon incomplète, les recours ne seront plus recevables au-delà d’un an après la date de début d’affichage CE 09/11/18 n°409872. Quelles procédures pour déposer un recours des tiers ? Le tiers dispose de deux procédures pour effectuer un recours le recours gracieux et le recours contentieux. Le recours gracieux est déposé directement auprès du maire de la commune qui a délivré le PC. Le maire dispose alors de 2 mois pour statuer sur le recours. Soit il accepte le recours et il retire le PC, soit il rejette le recours. En cas de rejet, le tiers peut effectuer la seconde procédure possible le recours contentieux. Le recours contentieux s’effectue auprès du tribunal administratif. Cette procédure peut durer jusqu’à 18 mois. Quelles conséquences en cas de recours fondé ? En cas de recours fondé, le maire annule le permis. Il faudra alors déposer un nouveau permis conforme aux règles d’urbanisme. Si par malheur le bénéficiaire a déjà commencé les travaux, non seulement le permis est illégal mais la construction l’est aussi. Il encourt alors une obligation de mise en conformité des travaux modification de la construction, voire démolition…. Et tant qu’il n’a pas mis en conformité sa construction, le bénéficiaire devra généralement payer des amendes journalières. Comment sécuriser sa construction face au recours des tiers ? Évidemment, la première chose à faire est d’établir un projet de construction qui respecte scrupuleusement toutes les règles d’urbanisme ! Il sera ainsi inattaquable. Pour cela, il n’y a rien de plus efficace que de faire établir la demande de permis de construire par un architecte. En effet, le contrôle de l’administration pour déceler toutes les irrégularités est souvent insuffisant, et elle peut en laisser passer. C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles le recours des tiers existe ! Ensuite, même si le projet est parfaitement régulier, un voisin s’estimant lésé peut quand même tenter de faire un recours. Tout recours, même abusif, est source de tracas et retardera la construction tant que le litige n’est pas réglé. Pour démarrer la construction en toute sécurité, il faut attendre la fin du délai de recours des tiers. A la fin de ce délai, on dit que le délai de recours des tiers est purgé. Nous l’avons dit, ce délai est de 2 mois. Mais pour cela, il faut parfaitement respecter les obligations d’affichage du PC pendant ces 2 mois. Il faut aussi remplir correctement le panneau d’affichage. Enfin, le bénéficiaire doit être en mesure de prouver cet affichage de façon continue. Attention le tiers dispose de 15 jours pour notifier son recours au bénéficiaire du permis. Ainsi, s’il dépose son recours auprès de la mairie la veille de la fin du délai, le bénéficiaire pourrait recevoir cette notification 15 jours après la fin du délai. C’est pourquoi nous conseillons aux bénéficiaires de permis de contacter la mairie 2 jours après expiration du délai, le temps de réception d’un recommandé. De cette façon, le bénéficiaire pourra vérifier l’absence de recours. Il pourra également demander à la mairie une attestation de non recours des tiers. Le recours des tiers concerne-t-il uniquement les permis de construire ? Non ! Tout ce que nous nous avons évoqué dans cet article est également valable pour les autorisations d’urbanisme suivantes le permis de construire modificatifle transfert de permis de construirela déclaration préalablele permis de démolirle permis d’aménager Dans le cas d’un recours des tiers contre un permis de construire modificatif, celui-ci devra porter uniquement sur les modifications, et non sur le projet dans son ensemble. Ceci est d’autant plus vrai si le tiers n’a pas fait de recours contre le permis initial. Ce sera le même principe pour un recours contre un transfert de permis le tiers ne pourra contester que le transfert. Demandeurs d’un permis, si vous avez suivi tous nos conseils, vous pourrez envisager de démarrer les travaux. Mais avant, n’oubliez pas de prendre connaissance des autres risques d’annulation de permis ! CONSEIL D’ARCHITECTE EN LIGNE Réponse de M. Périé architecte sous 48H – 35€ TTC À lire sur le même sujet Recours, retrait et annulation de permis de construire les 3 risques à connaître absolumentAffichage permis de construire avec ou sans constat d’huissier ?Comment remplir le panneau d’affichage de permis de construire ? Vous avez une question au sujet de cet article ?Laissez un commentaire ci-dessous, nous vous répondrons dans les plus brefs délais.* * Devant l’afflux de questions personnelles, nous avons choisi de ne répondre gratuitement qu’aux simples demandes de précisions sur le contenu de l’article. Pour toute demande de conseil personnalisé, nous vous proposons d’utiliser notre service de consultation en ligne. Merci pour votre compréhension.
permis de construire purgé de tout recours
Lesprofessionnels de la construction et de l'Immobilier ont alerté le MInistre du Logement Julien Denormandie sur l'effet inverse que produisaient ces mesures en bloquant tout bonnement toute activité puisqu'il devenait impossible de produire un acte notarié sur un permis non purgé de ses recours. Ceci s'appliquait également à toute transaction immobilière. En
Avoir le permis de construire définitif avant la construction © Neydtstock/ Permis de construire contesté, construction démolie ? Un particulier, ou un promoteur immobilier peut toujours faire face à une condamnation à mettre fin à sa construction, ou même à une démolition, si le permis de construire est contesté en justice. C’est ce qu’a tenu à rappeler la Cour de cassation après avoir reçu un cas où le propriétaire avait entamé les travaux sans s’assurer que le permis de construire soit définitif ! Annulation possible si la zone est protégée Le Code de l’urbanisme fait mention à plusieurs reprises d’une possibilité de démolir ou d’annuler le permis de construire. Une des mentions étant la poursuite du projet sans attendre l’issue de la contestation pour une construction dans une zone protégée. Dans ce cas mentionné plus haut, par la Cour de cassation, cette obligation a dû être notifiée au particulier qui ne pouvait ignorer l’illégalité de ses travaux. Respect des délais pour l’autorisation de bâtir Rappelons que dès le permis de construire accordé, il doit être purgé de tout recours avant d’être officiel et pour permettre une construction sereine. Ainsi, avant d’aller de l’avant, il serait mieux d’attendre que tous les délais soient respectés • Deux mois pour un recours de tiers auprès de la Commune gracieux ou auprès du tribunal administratif contentieux • Deux mois pour le contrôle de légalité par le préfet • Trois mois pour une annulation par la Commune Affichage de la permission de construire importante Cependant, il existe toujours des risques de remises en cause de la construction pouvant se baser sur les conditions de purge existantes, dont le manque d’affichage sur le terrain à bâtir, un permis de construire obtenu de manière frauduleuse et la non-conformité au PLU Plan local d’urbanisme, entre autres.
Cest ainsi qu'à Lyon, un permis de construire pour le développement d'un immeuble de bureaux de 5 000 m² et de coliving de 5 500 m² a été déposé puis obtenu (purgé de tout recours) début 2022. L'immeuble de coliving est sécurisé par la signature d'un BEFA de 12 ans avec un opérateur spécialisé. A Puteaux, sur les quais de Seine

Article rédigé par Maître Laurent BIDAULT , avocat à Paris. Qu’est-ce qu’un permis de construire et dans quels cas est-il obligatoire ? Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui est généralement délivrée par la commune dans laquelle auront lieu les travaux, avant le commencement de ceux-ci. Besoin d'un avocat ? Nous vous mettons en relation avec l’avocat qu’il vous faut, près de chez vous Trouver mon Avocat Le permis de construire est généralement obligatoire pour les constructions nouvelles, mais plusieurs exceptions sont prévues au code de l’urbanisme articles R. 421-2 à R. 421-12 du code de l’urbanisme. De même, le code de l’urbanisme énumère les travaux sur des constructions existantes qui nécessitent l’obtention d’un permis de construire article à du Code de l’urbanisme. Dans les autres cas, une déclaration préalable de travaux en mairie peut suffire. A titre d’illustration, les travaux suivants nécessitent un permis de construire l’aménagement des combles si la surface plancher concerné dépasse 40m2 ; la construction d’une véranda de plus de 40m2, les travaux d’extension d’un garage dépassant 40m2 ; ou encore la construction d’une piscine non-couverte de plus de 10m2. A l’inverse ne nécessitent pas de permis de construire certaines habitations légères pour le loisir, le mobilier urbain ou encore les terrasses de plain-pied. Où et dans quels délais un permis de construire peut-il être obtenu ? La demande de permis de construire doit être faite généralement auprès de la mairie de la commune où sont situés les travaux. Le dossier de demande de permis de construire doit comporter obligatoirement un certain nombre de pièces dont la liste est fixée par les articles et Code de l’urbanisme du code de l’urbanisme ; il s’agit notamment du formulaire Cerfa relatif aux constructions nouvelles ou celui relatif aux constructions existantes, le plan de situation du terrain, le plan de masse du terrain et de la construction ou encore le plan de coupe du terrain. La demande de permis de construire doit être présentée en 4 exemplaires auprès de la mairie. Notez que cette dernière dispose alors d’un délai d’instruction de 2 mois à compter de la demande concernant les maisons individuelles et d’une durée de 3 mois concernant les autres ouvrages. Sans réponse dans ce délai, le permis de construire est réputé avoir été accordé de façon tacite article Code de l’urbanisme. Un permis de construire modificatif – qui vient modifier de façon limitée le permis de construire initial – s’obtient dans les mêmes conditions. Précisons enfin que la demande de permis de construire est gratuite et que le recours à un architecte n’est obligatoire que pour les constructions nouvelles et les travaux d’agrandissement de constructions existantes qui dépassent 150m2 article Code de l’urbanisme. Attention à l’obligation d’affichage du permis de construire Il est obligatoire d’afficher son permis de construire Articles et suivants Code de l’urbanisme. Surtout, c’est à compter de la date de cet affichage – s’il est régulier – que le délai de contestation à l’encontre du permis de construire commence à courir. L’affichage du permis de construire doit être fait au moyen d’un panneau rectangulaire d’une dimension minimale de 80 cm par 120 cm. Ce panneau doit préciser notamment le nom du propriétaire, la raison sociale de la société en charge de la construction, éventuellement le nom de l’architecte, la date à laquelle le permis a été délivré ou encore la nature du projet ou des travaux autorisés. De plus, le panneau d’affichage doit être lisible depuis la voie publique ou depuis les espaces ouverts au public, pendant toute la durée du chantier. Il peut être utile de faire constater par voie d’huissier le bon affichage du permis de construire, afin de purger le délai de contestation du permis. Dans quel délai un permis de construire peut-il être contesté ? Le délai de recours à l’encontre d’un permis de construire au d’une déclaration préalable d’ailleurs est de 2 mois à compter du premier jour de l’affichage régulier du permis de construire, d’où l’intérêt de procéder à celui-ci. En effet, en l’absence d’affichage du permis de construire, celui-ci peut être contesté pendant toute la durée des travaux et jusqu’à un délai de 6 mois après leur achèvement, ce qui peut s’avérer extrêmement préjudiciable. Qui peut contester un permis de construire ? Les tiers à l’opération de construction ou de travaux peuvent contester le permis de construire autorisant celle-ci. Il s’agit généralement des voisins ou des riverains de l’opération. Il peut s’agir également d’une association sous certaines conditions, ou du préfet. La commune peut également retiré un permis de construire dans un délai de 3 mois suivant sa délivrance. Le tiers devra démontrer son intérêt à agir contre le permis de construire, ce dernier doit en effet affecter directement les conditions d’occupation, les conditions d’utilisation ou les conditions de jouissance des biens du tiers article Code de l’urbanisme. Le requérant ne pourra invoquer que des griefs qui sont relatifs à l’irrégularité du permis de construire au regard des règles d’urbanisme, telles que celles qui sont précisées au plan local d’urbanisme PLU par exemple. Comment contester un permis de construire ? Premièrement, la contestation du permis de construire peut se faire au moyen d’un recours gracieux demandant le retrait du permis auprès du maire qui a accordé le permis de construire. Ce recours doit être fait dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire. Le maire disposera alors d’un délai de 2 mois pour répondre à cette demande. A défaut, le maire sera réputé avoir rejeté cette demande et le requérant disposera alors d’un délai de 2 mois pour saisir le Tribunal administratif. Deuxièmement, la contestation du permis de construire peut se faire directement devant le Tribunal administratif, dans un délai également de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire. Attention Dans ces deux cas de figure, le requérant doit impérativement informer le titulaire du permis de construire de son recours, dans un délai de 15 jours à partir de la date de dépôt de son recours. Que faire si les travaux débutent alors que le permis de construire a été contesté ? Le recours contre un permis de construire n’est pas suspensif, ce qui signifie que le titulaire du permis pourra débuter les travaux alors même que son permis est contesté. Afin de suspendre l’exécution des travaux jusqu’à ce que le juge administratif se prononce sur le litige, il est possible de former un référé suspension auprès du Tribunal administratif, afin de demander au juge des référés qu’il suspende l’exécution des travaux. Dans ce cas, il faudra démontrer qu’il y a une urgence à suspendre l’exécution des travaux classiquement constituée par le fait que les travaux débutent et que la légalité du permis est sérieusement douteuse au regard des règles d’urbanisme.

Lebénéficiaire d’un permis de construire purgé de tout recours peut-il être poursuivi pénalement pour violation d’une règle d’urbanisme de fond ? septembre 17, 2019 Publié par Raphaël MARQUES; 07 Mar Cour de cassation, Chambre criminelle, 7 mars 2017, n° 16-80739 . L’article L.610-1 du Code de l’urbanisme dispose que : « En cas d’infraction aux dispositions Avant de faire construire votre maison, vous devez demander une autorisation d’urbanisme auprès de la commune où vous souhaitez résider c’est le fameux permis de construire ». Mais pour être définitivement valable, ce document doit être purgé des recours des tiers cela se traduit par un délai destiné à permettre à ceux qui ont un intérêt à agir les voisins, par exemple de déposer un recours si la construction leur paraît illégale. Voyons comment cela fonctionne… Recours contre un permis de construire de quoi s’agit-il ? D’une façon générale, en droit, un recours consiste à en appeler à l’arbitrage d’une tierce personne pour obtenir la reconnaissance d’un droit. On appelle donc recours contre un permis de construire », une action légale intentée par un requérant ayant prouvé son intérêt à agir contre une autorisation d’urbanisme accordée par une mairie. Par exemple, un riverain peut avoir un intérêt à agir contre un permis accordé, si sa parcelle se retrouve à l’ombre du fait d’une construction nouvelle. Dans les faits, le recours contre un permis de construire a toujours comme base le règlement d’urbanisme en vigueur sur la commune concernée. Pour obtenir gain de cause devant le juge, le requérant doit prouver que la construction autorisée ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur sur la localité. Celles-ci peuvent être décrites dans le Plan local d’urbanisme,dans le Plan d’occupation des sols bientôt obsolètes,ou encore dans le règlement national d’urbanisme RNU si la commune ne s’est dotée d’aucun document. Bon à savoir déposer un recours auprès de… ? Un recours est toujours intenté non pas contre le pétitionnaire celui qui demande l’autorisation d’urbanisme, mais contre la mairie qui aurait fait une erreur d’appréciation du droit en autorisant la construction. Les recours contre les permis de construire sont déposés au Tribunal administratif, qui régit les contentieux entre l’administration, les collectivités et les particuliers. Délais de recours et importance du panneau de permis de construire On dit qu’un permis est purgé » lorsque les délais de recours contre lui sont écoulés. Ce délai est de 2 mois dès lors que le permis est, non pas obtenu, mais affiché publiquement en limite de parcelle et de façon à pouvoir être lu depuis la voie publique. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de faire constater l’affichage de son permis de construire par huissier de justice, le seul à pouvoir garantir la pose de façon irréfutable. Dans le cas contraire, en effet, un voisin mal intentionné peut tout à fait décrocher le panneau, et prétendre que le permis n’a pas été affiché pour prolonger le délai de 2 mois… Il est également conseillé, lorsque l’on fait construire sa maison, d’aller à la rencontre de ses futurs voisins, afin de les rassurer sur la construction projetée et de décourager un éventuel recours. Bon à savoir En cas de recours contre votre permis Si cela arrive, il vous faut bien connaître le règlement d’urbanisme et s’assurer que vous êtes dans votre bon droit. Un nombre important de recours est déposé uniquement pour ralentir les travaux, voire, dans certains cas, pour tenter d’obtenir une réparation en monnaie sonnante et trébuchante. La loi Elan punit toutefois ce qu’on appelle des recours abusifs . Comment déposer un recours contre un permis de construire ? La première condition, si le requérant est un particulier, est de justifier d’un intérêt à agir. Il lui faut ainsi montrer que la construction prévue pénalise la jouissance en toute quiétude de son bien. Il doit également préciser en quoi la nouvelle construction impacte cette jouissance, car cet impact doit être direct il sera par exemple difficile de justifier une gêne visuelle si le requérant est situé à 600 m de la construction prévue ! Une fois justifié l’intérêt à agir, le requérant doit – comme vu plus haut – déposer son recours dans un délai de 2 mois suivant l’affichage du permis de construire. Puis, il est ensuite tenu de notifier son recours par lettre recommandée à la mairie à l’origine de la décisionet au pétitionnaire titulaire de l’autorisation. Si le recours est recevable, commence alors une procédure au tribunal administratif de la juridiction où est situé le bien immobilier projeté. Pour minimiser les risques de recours, il peut être judicieux de passer par un constructeur de maisons individuelles reconnu et expérimenté qui connaît parfaitement les règles d’urbanisme en vigueur dans votre région. N’hésitez pas à demander conseil auprès de En attendant, découvrez aussi nos conseils liés à cette thématique spécifique Que faire en cas de refus de votre permis de construire » et Faire construire en zone Bâtiment de France ». Sil avait effectué de telles vérifications, il aurait constaté que les permis de construire n’étaient pas purgés de tout recours. Il aurait ainsi pu signaler ce fait aux acquéreurs et les informer du danger de conclure la vente avant l’expiration des délais. Pour sa défense, le notaire ne peut invoquer la réticence ou les manoeuvres dolosives de la société venderesse qui Faute de s’assurer de la purge d’un permis de construire, tout porteur de projet s’expose à de sérieuses déconvenues. Selon un proverbe tchèque bien connu, celui qui a un bon voisin vendra sa maison plus cher ». Il va sans dire que celui-là pourra aussi construire plus vite ! Car, comme toutes les autorisations d’urbanisme délivrées, le permis de construire peut entrer en conflit avec des intérêts que des riverains peuvent vouloir défendre. Alerté par l’affichage du permis sur le terrain, ce voisin, que l’on qualifie en droit de tiers, est susceptible d’en contester la légalité. Avant de saisir le tribunal administratif, il pourra introduire devant le maire de la commune un recours gracieux dans l’espoir d’en obtenir le retrait. Les règles applicables au contentieux du permis de construire reposent dans le Code de l’urbanisme sur un équilibre délicat offrant des garanties aux différentes parties d’une part, au bénéficiaire de l’autorisation, qui entendra de manière légitime sécuriser celle-ci en la rendant incontestable ; et, d’autre part, aux tiers méritant d’être suffisamment informés pour faire valoir leur intérêt à contester l’autorisation. Le délai de recours de 2 mois Le délai de recours contentieux contre un permis de construire court, à l’égard des tiers, durant une période continue de deux mois à compter de son affi chage régulier sur le terrain d’implantation du projet. Il s’agit d’un délai franc. Cela signifie qu’il ne prend en compte que des journées entières de 24 heures. Le premier jour franc » est donc le lendemain J+1 car l’affi chage s’y trouvera bien établi 24 heures durant. Si le dernier jour du délai se trouve être un samedi, un dimanche ou un jour férié, le recours introduit le premier jour ouvrable suivant est encore recevable. L’affichage du permis sur le terrain L’affichage du permis de construire sur le terrain revêt une importance considérable. Obligatoire durant l’intégralité du chantier, cet affichage doit être régulier pour permettre le démarrage du délai de deux mois de recours des tiers contre l’autorisation. L’affichage s’effectue sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm. Le Code de l’urbanisme impose qu’il soit établi sur le terrain de manière visible de l’extérieur » art. R. 424-15 CDU. La liste des renseignements qu’il comporte doivent demeurer lisibles de la voie publique pendant toute la durée du chantier » art. A. 421-7 CDU. C’est au titulaire du permis de construire qu’il appartient d’apporter la preuve de la régularité de l’affichage. Il pourra à ce titre utiliser tout élément de preuve. Il lui est loisible par exemple de solliciter un ou plusieurs constats d’huissier. Faute d’affichage régulier, le délai de recours de deux mois ne pourra pas débuter. Le permis ne restera pas pour autant contestable indéfiniment ; l’autorisation sera automatiquement purgée au terme d’un délai de 6 mois suivant l’achèvement des travaux. Sauf preuve contraire, la date de démarrage de ce délai est celle de la réception de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité de travaux DAACT. L’intérêt à agir du voisin requérant Le plus souvent, le voisin requérant est une personne physique. Dans ce cas, le tiers n’est recevable à former un recours contre un permis de construire que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe régulièrement ou pour lequel il bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire » art. L. 600-1-2 CDU. C’est à l’auteur du recours d’apporter la preuve de son intérêt à agir et il lui appartient de préciser l’atteinte qu’il invoque. Pour apprécier l’intérêt à agir du requérant, le juge doit vérifier un à un les éléments factuels avancés de manière à apprécier s’ils sont de nature à caractériser l’atteinte directe » aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien CE, 10 juin 2015, n° 386121, Brodelle et Gino. L’intérêt à agir des tiers est évidemment conditionné par leur proximité au regard du projet. Cette proximité peut être appréciée de façon différente selon l’importance de la construction autorisée. Plus la construction est conséquente, plus sa zone d’impact est elle- même importante. Prenons un exemple récemment jugé par le Conseil d’Etat, qui a décidé que, n’a pas d’intérêt à agir le tiers dont la propriété, située dans un secteur demeuré à l’état naturel, est séparée de celle des bénéficiaires du permis de construire par une parcelle longue de 67 mètres. Dans les faits, la maison du tiers est distante d’environ 200 mètres de l’habitation dont la construction est autorisée par ce permis. Les boisements présents sur les terrains en cause ne suffisent pourtant pas à occulter toute vue et tout bruit entre le terrain d’assiette de la construction et la propriété du requérant. Ces éléments ne sont pas, à eux seuls, de nature à établir une atteinte directe aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien CE, 18 mars 2019, n° 422460, Commune de Montségur-sur-Lauzon. L’obligation d’information à la charge du requérant L’auteur du recours contre un permis de construire est astreint à une double obligation d’information art. R. 600- 1 CDU. Il lui faut notifier son recours à l’auteur de la décision – le maire – et au titulaire de l’autorisation. La notification doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours au tribunal. La notification est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre. Informé de l’existence de ce recours, le titulaire du permis de construire prend le plus souvent la décision de ne pas débuter le chantier ou de suspendre les travaux s’ils ont déjà commencé, bien que ce ne soit pas une obligation. En effet, l’introduction d’un recours contre un permis de construire devant le maire ou devant le tribunal administratif n’entraîne pas la suspension de celui-ci. Pour ne pas attendre cette éventuelle notification et engager ses travaux en toute sérénité, le titulaire du permis de construire peut se faire délivrer par le greffe du tribunal administratif compétent un certifi cat de non-recours attestant de l’absence de recours contentieux contre son autorisation art. CDU. Ainsi, pour achever notre propos sur un autre proverbe, de même qu’un homme averti, un permis de construire purgé en vaut deux ! Ne manquez pas aussiA lire également Les5 meilleures manieres de faire un recours gracieux permis de construire. Non-conformité au permis de construire En principe, cette autorité (traditionnellement, le maire) dispose d’un délai de 3 mois à compter de la date de réception à la commune de la déclaration de conformité pour contester la conformité des travaux au permis.

Sommaire de l’article 1 Le délai de recours à lencontre des autorisations d’urbanisme 2 Les différentes formes de recours 3 Les conséquences dune annulation ou d’un retrait administratif de lautorisation d’urbanisme 4 Dernière précision pour la route 5 Pour conclure Le délai de recours à lencontre des autorisations d’urbanisme Toutes les autorisations d’urbanisme permis de construire, d’aménager ou déclaration préalable de travaux sont des décisions administratives susceptibles de faire l’objet d’un recours en annulation. Le principe est simple si un recours aboutit, l’autorisation obtenue est annulée. Quelle que soit l’autorisation d’urbanisme, le délai de recours est de 3 mois. Il comprend – un délai de recours des tiers de 2 mois à compter du 1er jour d’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain. Pour en savoir plus sur les formalités d’affichage, n’hésitez pas à consulter nos pages qui leur sont consacrées. – un délai de retrait administratif de 3 mois à compter de la date figurant sur l’arrêté de délivrance du permis ou de non-opposition à déclaration préalable. En cas d’obtention tacite de l’autorisation d’urbanisme autrement dit d’absence de réponse, le délai de retrait administratif commence à courir à partir de la date d’expiration du délai d’instruction. Ce n’est qu’une fois ce délai de 3 mois expiré à condition bien sûr qu’aucun recours n’ai été formée qu’on considère qu’un permis ou qu’une déclaration préalable de travaux est définitif » ou purgé de tous recours et retraits administratifs ». Remarque Avant l’expiration du délai de recours, on va parler simplement de permis obtenu » et non de permis purgé » ou définitif ». Les différentes formes de recours L’appellation générale de recours » englobe en réalité deux types d’actions susceptibles d’aboutir à une annulation de l’autorisation d’urbanisme le recours des tiers et le retrait administratif. Le délai de recours des tiers commence à courir à partir du 1er jour d’affichage du panneau de permis de construire sur le terrain. Il est de 2 mois. Le recours des tiers N’importe quel tiers justifiant d’un intérêt à agir peut former un recours. Ce peut bien sûr être un voisin proche mais pas que. Ce peut aussi être une association locale dont l’objet est la préservation de l’environnement, par exemple, ou un voisin a priori plus éloigné propriétaire ou locataire pour peu qu’il justifie que le projet de construction porte atteinte à la jouissances ou l’utilisation de son bien. En l’absence de liste » des tiers susceptibles de former un recours dans la Loi, c’est au juge du tribunal administratif qu’il revient de s’assurer de l’intérêt à agir d’un tiers. En pratique, le tiers qui estime qu’une autorisation d’urbanisme est illégale car délivrée en méconnaissance de certaines règles d’urbanisme, a la possibilité de former deux types de recours le recours gracieux et le recours contentieux. Le recours gracieux contre un permis de construire ou toute autre autorisation d’urbanisme Généralement, on considère le recours gracieux comme l’étape n°1 d’une action visant à obtenir l’annulation d’une autorisation d’urbanisme car il s’agit du recours le plus simple à mettre en œuvre. Concrètement, le tiers n’a qu’à envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à la personne qui a délivrée l’arrêté en cause, lui demandant de l’annuler et en précisant pourquoi. Suite à cela, le Maire dispose d’un délai de 2 mois pour répondre ou ne pas répondre, ce qui équivaut à rejeter la demande. S’il répond, deux options soit le Maire entend les arguments du tiers, se rend compte qu’il a commis un erreur en prenant l’arrêté et annule l’autorisation d’urbanisme. Dans ce cas, le permis est annulé et les travaux qui auraient d’ores et déjà été réalisés deviennent illégaux. Soit le Maire rejette la demande d’annulation et en informe le tiers. Là où les choses se corsent un peu, c’est sur la question des délais. En effet, le fait qu’un tiers forme un recours gracieux a pour conséquence de rallonger le délai de recours contentieux. Pourquoi ? Parce qu’une fois reçue la réponse de la mairie et à condition d’en avoir informé le titulaire de l’autorisation d’urbanisme, le tiers dispose d’un nouveau délai de 2 mois, pour entamer cette fois une seconde action le recours contentieux contre le permis ou la déclaration préalable. Le recours contentieux Le recours gracieux est facultatif. Rien n’empêche le tiers de former directement un recours contentieux en annulation devant le tribunal administratif. Conséquences Soit le recours contentieux n’est pas précédé d’un recours gracieux et il intervient dans les 2 mois de l’affichage du permis sur le terrain, Soit il fait suite à un recours gracieux et dans ce cas, il doit être formé auprès du tribunal dans les 2 mois du rejet du recours gracieux. Oui, oui, vous avez bien lu s’il y a recours gracieux, le délai de recours contentieux peut aller jusqu’à 6 mois après le premier jour d’affichage du panneau sur le terrain 2 mois de délai, 2 mois de réponse de la mairie et encore 2 mois pour saisir le tribunal administratif. Et encore, on ne parle ici que du délai de recours. S’agissant du délai pour obtenir un jugement rejet de la demande d’annulation ou annulation de l’arrêté de permis ou de non-opposition à la déclaration préalable, c’est encore bien plus long entre 8 et 24 mois, suivant le tribunal. Le retrait administratif Comme tout acte administratif pris, un arrêté de permis de construire, d’aménager ou de non-opposition à déclaration préalable, est transmis en préfecture pour contrôle. Les services du préfet vont alors examiner la légalité de l’arrêté aussi bien sur le fond c’est-à-dire le respect des règles d’urbanisme que sur la forme autrement dit la procédure. Ce contrôle de légalité s’effectue dans les 3 mois de la date de l’arrêté et, en cas d’illégalité avérée, il se solde par une demande de retrait faite par le préfet au maire. Traduction concrète le maire prend un nouvel arrêté par lequel il retire l’autorisation d’urbanisme qu’il avait pourtant lui-même délivrée. Si les cas de retrait administratif sont beaucoup moins courants que les recours de tiers en annulation, il n’en demeure pas moins qu’ils existent. On note qu’ils sont particulièrement fréquents dans les situations suivantes Quand le projet est soumis à la Loi Montagne ou la Loi Littoral, Quand la commune où se situe le projet ne dispose pas d’un document local d’urbanisme et que seul s’applique le RNU pour en savoir plus sur le RNU, consultez la page suivante Quand l’autorisation d’urbanisme est obtenue de manière tacite, Quand l’autorisation d’urbanisme a été délivrée en dépit d’un avis négatif de l’Architecte des Bâtiments de France. Les conséquences dune annulation ou d’un retrait administratif de lautorisation d’urbanisme Un permis ou une déclaration préalable obtenus autorisent la réalisation de travaux. Logiquement, s’ils sont annulés ou retirés, la réalisation des travaux prévus n’est plus autorisée, à moins de déposer et d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme qui soit cette fois devenue définitive. Alors que risque-t-on vraiment à démarrer des travaux de construction ou d’aménagement avant l’expiration du délai de recours et de retrait administratif ? Et quelles sont les conséquences d’une annulation ou d’un retrait de permis ? 1. Attirer l’attention sur son projet de construction Cela peut sembler idiot et pourtant le voisinage prête souvent plus attention à des vas-et-viens d’engins de chantier qu’à la présence d’un panneau d’affichage sur un terrain. L’histoire du maître d’ouvrage qui a attaqué le terrassement de son terrain avant l’expiration du délai de recours et qui, tout étonné, a vu débarquer ses voisins pour l’inonder de questions avant d’apprendre que l’un d’eux formait un recours gracieux parce qu’il était gêné » de la proximité de sa future construction avec sa parcelle, n’est pas une légende urbaine. Si le recours est sans fondement et qu’il est rapidement rejeté, la conséquence n’en sera que l’interruption temporaire des travaux, le temps de s’assurer que les choses ne vont pas aller plus loin. Dans le cas contraire, les quelques jours gagnés sur le planning des travaux seront vite perdus. 2. Devoir demander une nouvelle autorisation d’urbanisme Nous le savons, les maîtres d’ouvrage qui cherchent à entamer leurs travaux avant l’expiration du délai de recours sont toujours motivés par la perspective de gagner du temps sur leur construction. Néanmoins, il faut garder en tête qu’en cas de recours aboutissant à une annulation du permis ou de la déclaration préalable, il sera nécessaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire avec les délais d’instruction et de purge qui vont avec. Si des travaux ont été entamés, il sera nécessaire de les faire coïncider » avec le dossier de demande d’autorisation d’urbanisme… à condition bien sûr qu’entre temps la réglementation n’ait pas changé et que l’arrêté autorisant les travaux soit bien délivré par le maire. S’il s’agit de la solution la plus fréquemment mise en œuvre pour régulariser des travaux suite à l’annulation d’un permis, son succès n’est jamais garanti car faute d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme définitive, l’ultime sanction c’est la démolition et/ou le paiement de dommages et intérêts. 3. Devoir détruire les ouvrages et remettre le terrain en l’état Lorsqu’un permis ou une autorisation d’urbanisme est annulé ou retiré par l’administration alors que les travaux de construction et/ou d’aménagement du terrain ont déjà été réalisés, la sanction prononcée par le juge peut aller jusqu’à la destruction partielle ou totale des constructions devenues illégales, avec versement de dommages et intérêts au requérant. Dans les faits, vu l’engorgement des tribunaux et le fait qu’un recours n’a pas d’effet suspensif autrement dit que tant qu’une autorisation d’urbanisme n’est pas annulée, elle est valide même si un recours a été formé à son encontre, les juges ne prononcent que rarement la démolition totale d’un bâtiment. La loi dite Macron » du 6 août 2015 est par ailleurs venue encadrer un peu plus les cas dans lesquels la démolition d’une construction illégale peut être prononcer. Désormais, seules les constructions situées dans l’une des 14 zones protégées listées dans le Code de l’Urbanisme pourront faire l’objet d’une démolition. 4. Payer des dommages et intérêts au requérant, en réparation du dommage subi Si la démolition de l’ouvrage réalisé sur la base d’un permis annulé n’est plus systématique, le maître d’ouvrage d’un bâtiment non autorisé par un permis ou une déclaration de travaux peut voir sa responsabilité recherchée par le tiers à l’origine du recours. Il peut donc être condamné par un juge à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa construction illégale. Attention, dans certains cas, les montants peuvent être importants voire très très importants notamment si la construction litigieuse a pour conséquence la perte de valeur du bien appartenant au tiers. De quoi dissuader, nous l’espérons, les plus impatients à ne pas attendre la fin des délais de recours et de retrait administratif pour démarrer leurs travaux. Dernière précision pour la route Cette recommandation générale de toujours attendre la fin du délai de recours des tiers avant d’entamer les travaux autorisés par un permis de construire ou une déclaration préalable vaut aussi pour les maîtres d’ouvrage propriétaires d’un terrain situé en lotissement. Car ce n’est pas parce que le projet de lotissement fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme purgée de tous recours que les permis accordés sur les lots qui le composent ne peuvent pas être attaqués. Pour conclure Un projet de construction s’inscrit dans le temps long et est porteur d’enjeux financiers importants. Compte tenu des conséquences d’une annulation d’autorisation d’urbanisme vues ci-avant, et quel que soit votre degré d’impatience de voir les premiers coups de pelle donnés, ne badinez pas avec les délais de recours, au risque de voir votre projet virer au cauchemar. Voyez plutôt ce temps mort » comme une opportunité d’optimiser vos agencements intérieurs, de peaufiner votre planning prévisionnel ou votre budget de travaux réservés, si vous en avez, ou d’approfondir le volet paysager de votre projet. Et puisque la purge des délais recours est aussi importante, veillez bien à leur mention dans le compromis ou la promesse de vente portant sur le terrain assiette de votre projet de construction. On en le répètera jamais assez La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire c’est bien, mais parler de permis purgé de tous recours et retraits administratifs, c’est encore mieux » ! A bon entendeur ! NataliaCoach seniorCo-fondatrice de " un terrain

Cesclauses sont justifiées par une prise de risque importante et visent à assurer que si on achète votre terrain, nous pourrons y réaliser un projet immobilier. Les principales clauses sont : L’obtention définitive du permis de construire. Sans un permis de construire dit purgé, nous ne pouvons pas réaliser une résidence sur votre
Aujourd’hui je vous propose de faire le point sur la question des délais d’une promesse de vente lorsqu’un propriétaire décide de vendre son terrain à un promoteur. Vous le verrez ces contraintes de temps ne sont pas comparables à celles qu’un propriétaire aurait s’il décidait de vendre son bien sur le marché des particuliers. Tout d’abord pour entrer dans le vif du sujet Les délais de réalisation de la vente à un particulier 3 a 4 mois en moyenne Les délais de réalisation de la vente à un promoteur 12 à 14 mois minimum Pourquoi ? Pour rappel une condition suspensive est une condition qui doit être levée ou se réaliser pour que la vente ait lieu. A. Pour la vente à un particulier Lorsque vous vendez votre maison à un particulier, 90% du temps l’acquisition de ce bien par l’acheteur va être soumise à une condition suspensive d’obtention de prêt à une banque pour financer cet achat. Les 3 à 4 mois de délai sont notamment calibrés pour permettre la réalisation de cette condition en plus de toute les conditions suspensives d’usage droit de préemption, état hypothécaire et des obligations administratives DPE, assurances. On passera par pudeur sous silence les délais que prennent nos chers notaires, en sus, pour réaliser ces formalités…. oui oui je suis ironique B. Pour la vente à un promoteur pour bien débuter Le promoteur vous achète votre propriété, votre maison ou votre terrain en fonction du nombre de logements qu’il va pouvoir construire dessus avec un élément de comparaison qui s’appelle la SDP pour Surface de plancher et du prix auquel il pense pouvoir vendre ses logements. Ce potentiel de constructibilité ne devient réel que si le promoteur est sur et certain de pouvoir construire les logements prévus et lorsqu’il a donc obtenu un permis de construire purgé de tout recours. Le prix qu’il propose au propriétaire ne peut devenir que réel et acquis que si et seulement si le promoteur obtient le nombre de logements de SDP qu’il à prévu pour déterminer le prix proposé. Lorsque vous allez donc vous engager avec un promoteur celui-ci va soumettre son achat du terrain aux conditions suspensives usuelles d’usage droit de préemption, état hypothécaire et à la condition suspensive d’obtention d’un permis purgé de tout recours sur la base d’une surface de plancher minimum encore une fois le nombre de logements n’a aucun sens pour le vendeur. Il existe aussi d’autres conditions suspensives liées à la vente d’un terrain à bâtir mais leurs délais de réalisation sont inférieurs à ceux de la condition du permis. Il s’agit principalement des études de sols, de pollution, du maintien des conditions de taxe etc… Pour la vente à un promoteur vous tombez donc sur la chronologie suivante signature de la promesse de vente M dépôt du permis de construire M+4 mois minimum obtention du permis de construire M+7 mois minimum obtention du permis de construire purgé de tout recours M+10 mois minimum J’attire votre attention sur le fait qu’il s’agit de délai minimum incompressible ! Un promoteur ne peut pas aller plus vite que les délais prévus par le code civil et par les formalités administratives. Pourquoi 12 à 14 mois en moyenne alors que le délai incompressible est de 10 mois ? Tout simplement parce que rien ne se passe jamais aussi vite que le minimum de temps requis. Ajoutez à ce délai de 10 mois les discussions avec la mairie qui peuvent prendre du temps supplémentaire, les pièces complémentaires demandées pendant l’instruction du permis, les délais d’affichage, les délais des notaires pour rédiger les actes etc etc… Et on arrive beaucoup plus surement autour de 12 à 14 mois que 10, et cela dans 90% des cas. Gardons à l’esprit que les délais peuvent être supérieurs et indéfinis, dans le cadre d’un recours par exemple, et qu’à la fin de ces délais la vente peut aussi ne pas se réaliser…mais nous y reviendrons dans un autre article. Ce qu’il faut retenir Si un promoteur vous propose plus que ce que votre propriété vaut sur le marché particulier il ne le peut que si il respecte ces délais. Cela ne sert à rien de vouloir négocier ces délais, un promoteur vous opposera une fin de non recevoir immédiate ou alors vous achètera votre terrain au prix du marché des particuliers à quelques astuces près. C’est le travail du promoteur qui permet de sur-valoriser votre propriété. Vous ne pouvez pas être sur du paiement du prix et de l’achat du terrain avant la fin de tous ces délais et même en cas de réalisation des conditions suspensives… Ne soyez jamais pressés et acceptez de ne pas tout pouvoir verrouiller. Dans le prochain article nous parlerons de la promesse unilatérale de vente, de sa construction et de ce qu’elle implique. Retrouvez-nous sur R+4
Parpurgé, on sous-entend que tous les recours ont été déboutés et que les délais pour en déposer de nouveaux sont dépassés. Une fois le permis de construire purgé, vous Sommaire1 Qu'est-ce qu'un recours gracieux ?2 Comment contester un permis de construire3 Les éléments permettant de faire un recours gracieux d'un permis de construire Lors de l'étude des dossier, les autorités responsables doivent s'assurer que le permis de construire obtenu est purgé de tout recours afin de s'assurer que vous êtes en règle avec l'administration. Dans le présent article, nous allons parler des éléments qui permettent de contester un permis de construire et comment et quels sont les recours possible contre un permis de construire. Qu'est-ce qu'un recours gracieux ? Un recours gracieux consiste à demander à l'autorité qui a délivré l'autorisation, généralement le maire, de procéder au retrait de cette autorisation. De ce fait, nous verrons exposées les raison qui justifient le retrait ou l'annulation de cette autorisation. L'autorité administrative aura alors deux mois pour vous répondre et si elle ne répond pas dans ce délais de deux mois, une décision implicite de rejet naîtra et vous aurez alors deux mois pour saisir le juge administratif pour contester l'autorisation d'urbanisme, et il s'agit là du recours contentieux. Vous pouvez contester un permis de construire soit par un recours gracieux ou un recours contentieux devant le juge administratif, mais préalablement, vous devez vous assurer qu'au moins deux conditions ont été remplies. La condition de l’intérêt pour agir qui indique que pour avoir un intérêt pour agir, il est important que les travaux soient de nature à affecter directement les conditions d'occupation et d'utilisation du bien que vous occupez. Et la seconde condition étant le délais de recours. Le délai est de deux mois à compter du premier jour de l'affichage d'une autorisation sur le terrain qui va accueillir ce projet. Cependant, il est conseillé de donner comme point de départ la date de délivrance de l'autorisation Les éléments permettant de faire un recours gracieux d'un permis de construire Vous vous demandez parfois comment contester un permis de construire que vous avez découvert sur le propriété de votre voisin ? Pour se faire, il faut d'abord démontrer son intérêt à agir, à savoir qu'effectivement ce permis de construire est susceptible de vous causer un préjudice d'agrément de vue ou autre sur votre parcelle. Dans une seconde étape, il convient de démontrer que ce permis est illégal et pour le démontrer, il faut attaquer l’arrêté de permis de construire qui est délivré par la mairie, en effet; car c'est la décision administrative que vous allez attaquer. Mais pour montrer son illégalité, il faut se faire communiquer impérativement le dossier de demande de permis de construire qui été déposer par le bénéficiaire du permis de construire, ce dossier en question est assez long il comprend de nombreuses pièces Des plans ; des plans de masse; des plans de façade et de toiture. Cependant, l'un des éléments les plus importants pour contester un permis de construire est bien la notice descriptive du projet ainsi que des photos de l'environnement proche et lointain. L'ensemble de ce dossier est soumis au respect des règles de l'urbanisme que l'on trouve soit dans un local d'urbanisme ou dans un plan d'occupation des sols ou une carte communale.
\n\n \n\n\n\npermis de construire purgé de tout recours
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